专业文章 | 民法典背景下，如何认定无权处分合同效力？
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民法典背景下，如何认定无权处分合同效力？
2023/12/27
本文法律条文如无特别说明，皆指《民法典》。
2021年4月28日，甲（出售方）、乙（买受人）、丙（中介公司）签订房屋买卖居间合同一份。合同约定，甲将其名下的A房屋以71万元价格出售给乙，乙支付定金3万元。合同另载明，A房屋的所有权人为甲，共有权人为丁（共有权人已同意出售该房屋），但合同未经丁签字确认.合同签订后，乙向甲支付定金3万元，向丙支付居间服务费5000元。
合同履行过程中，因丁不同意出售A房屋，双方产生纠纷。乙向法院起诉，要求继续履行案涉房屋买卖合同并办理房屋过户手续；甲则认为案涉房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而无效。
本则案例涉及的焦点问题是如何认定无权处分合同效力。
《民法典》第301条规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”当事人违反上述规定，比如夫妻一方擅自出售双方共同共有的房屋，则该房屋买卖合同效力认定依据？无权处分买卖合同的效力规则？能否发生物权变动？本期我们就结合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》(以下简称《民法典合同编通则解释》)相关规定，具体聊聊该话题，供参考。
一、“强制性规定”与“权限性规定”
所谓“强制性规定”，是相对于任意性规定而言的，指不允许人们依自己的意思加以变更或排除适用的规定。对于违反强制性规定的合同效力，《民法典》施行之前，实务中采用的是将强制性规定区分为效力性和管理性，违反前者合同无效，违反后者不影响合同效力，但由于二者并无清晰的界定标准，法律适用情况并不理想。鉴于上述情况，《民法典》第153条第1款规定，“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”根据该规定，可以看出，《民法典》对于违反强制性规定的民事法律行为效力认定不再继续沿用“效力性强制性规定”这一概念，而是通过司法解释就“该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”情形进行列举式规定（《民法典合同编通则解释》第16条），以期能更好的指导司法实践。
所谓“权限性规定”，是指法律、行政法规的规定虽然有“应当”“必须”或者“不得”等表述，但是该规定旨在限制或者赋予民事权利，行为人违反该规定将构成无权处分、无权代理、越权代表等，或者导致合同相对人、第三人因此获得撤销权、解除权等民事权利。对于违反“权限性规定”的合同效力，《民法典合同编通则解释》第18条明确规定，“人民法院应当依据法律、行政法规规定的关于违反该规定的民事法律后果认定合同效力。”这句话的意思是，如果违反权限性规定导致无权处分、无权代理或者越权代表，由于《民法典》已对无权处分、无权代理或者越权代表所签订的合同效力做了明确规定，法院则根据该等具体规定认定合同效力，而不能适用《民法典》第153条第1款认定合同效力。
二、无权处分买卖合同效力规则
接下来，我们以无权处分为例，具体看看无权处分买卖合同的效力规则。
《民法典》第597条第1款规定，“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”该条款规定的就是无权处分买卖合同的效力规则。具体规则为：
其一，无权处分不影响买卖合同效力。
其二，买卖合同有效，但由于出卖人对标的物无权处分，致使标的物的所有权不能转移（即不能发生物权变动），因此，买受人可以要求解除合同（但不能要求继续履行合同）并要求出卖人承担违约责任。
这里要注意的一点是，上面规定的仅是无权处分合同的效力规则，该规则是否适用其他无权处分的场合呢？最高院认为，民法典第597条仅针对无权处分订立的买卖合同作了规定，未对无权处分所订其他合同作出规定，因此，有必要将无权处分所订买卖合同的规则类推适用到无权处分所订其他合同的场合，如抵押合同、质押合同等。
三、法律的具体适用
回到本案。
A房屋系甲与丁共同共有，甲未经丁同意，擅自将A房屋出售给乙，违反了《民法典》第301条规定，即“处分共有的不动产，……应当经全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外”，该条款规定的即为权限性规定。根据《民法典合同编通则司法解释》第18条规定，违反权限性规定如果导致无权处分，则根据《民法典》关于无权处分合同效力的认定规则。
如前所述，无权处分不影响合同效力，案涉房屋买卖合同有效，但由于甲无处分权，不能发生物权变动效力（即A房屋的所有权不能转移至乙）。乙无权要求继续履行合同，但可以要求解除案涉房屋买卖合同并要求A承担违约责任。
本案中，乙经法庭释明后，变更诉讼请求，要求解除合同，同时要求甲承担违约责任。法院最终判决甲向乙双倍返还定金以及支付乙的中介居间服务费损失共计65000元。
律师简介
李悦
北京京师（杭州）律师事务所
律师
教育背景 ：华东政法大学法律硕士（在职）
专业领域：
1.破产法律实务及研究 民商事权益争议
2.出版著作：《合同的新常识——解读民法典合同编66条新规》
个人荣誉：
1.获杭州市律师协会2015年度嘉奖。
2.论文《行使船舶优先权与破产程序冲突研究》获第四届（2018年度）杭州律师论坛优秀奖。
3.论文《破产撤销权构成要件探析》获第五届（2015年度）浙江律师论坛论文二等奖。
4.论文《破产案件中让与担保物优先清偿权问题》获2016年度杭州律师论坛企业重整与清算分论坛一等奖。