作者|昊朴咨询 席加省

当前产业竞争日益激烈，园区发展面临更大挑战，这直观体现在招商上，各地的招商压力日益凸显，同质化竞争、企业招商难、企业黏性不高、企业留存率低的问题日益突出。

庞大的存量资产盘活也是巨大挑战。一方面，需求端承压明显。有些开发区的厂房、商业设施等空间载体空置率不断上升，出租、出售困难，收益率日益下滑，去化压力巨大。另一方面，有效供给不足也是问题。有些开发区虽然厂房多，但产业区与居住区空间分离、公共配套滞后，人才难引难留，也使得企业留存率不断下滑。

显然，作为园区的开发建设主体，开发区下属的平台公司承受着巨大的压力。传统的融资建设、出售出租的模式已经难以为继，重资产盘活难度日益增加。而不与产业发展相结合的资产盘活也必然是见招拆招的短期行为，不与企业后续成长相协同的招商也必然是问题多多。

破局显然是艰难的，但走老路只会越走越窄、越走越难。因此，“管委会+公司”改革，公司就需要重新定位、重构商业模式、业务结构，才能从重资产的“头重脚轻”和“输血依赖”中逐渐走出来。

对于平台公司来说，从传统的投融资平台重新定位为综合产业运营平台，升级为产业生态的建设者是必然的选择。这就要与产业实现共创共生，从重资产向重资本转型，激活存量资产，以产业+资本重构平台公司的商业模式，全面转向产业，打造产业培育—资产配置—资本联动—生态反哺的业务闭环。

产业是核心。平台公司要着眼于产业转型升级与高质量发展，提供产业全生命周期的价值创造服务，包括资源整合、产业协同、技术创新、人才培养、资本运营、企业服务等，成为产业升级的引擎，为产城融合、产业升级、企业成长创造巨大的价值。

资产是基础。平台公司将产业载体与产业生态培育深度绑定，通过资源联动创造双向增值空间。因此，平台公司将产业空间载体的开发、建设、运营作为基础，满足产业发展的需要。当然，在当前数字化转型加快的趋势下，平台公司绝不能固守厂房、公寓这些物理空间，还得在智慧平台、工业互联网等虚拟空间上下功夫，打造线上线下相结合的产业空间载体。

资本是纽带。资本是产业发展的血液，更是平台公司成为产业平台的关键所在。平台公司在产业载体上采取“开发-运营-资本化-再投资”的闭环，采取REITs、资管等多种方式将物理资产转换为金融产品，实现资产资本化。同时通过“产业孵化-资源整合-价值提升-资本退出-再投资”的闭环实现全产业链的运营。

对此，“管委会+公司”模式下，管委会和公司分工协作极为必要。管委会成为产业发展的大脑，是产业战略规划者、产业政策供给者、产业资源链接者、营商环境优化者。公司是市场主体，承接资源的市场化整合与产业生态市场化构建工作。

一、平台公司建设产业生态的核心工作

平台公司要成为产业生态的建设者，就要从战略视角明确自身的定位。

从定位上看，平台公司是产业综合运营服务平台，围绕着产业生态的构建及持续发展进行资源整合与发展赋能，成为生态培育平台、资源整合平台、资本运作平台、企业赋能平台。

第一，生态培育平台。平台公司要落实开发区的产业发展的要求，精准锁定产业赛道，全面建立产业研究体系，把握产业发展趋势，加快产业链强链补链，加强产业整合与协同，培育产业生态。

第二，资源整合平台。平台公司要围绕产业生态的发展要求成为资源聚合中枢，加快政策、土地、资金、技术、人才、数据等资源的组织，尤其是加强跨区域的资金、技术等资源整合，并通过数字化赋能等方式实现供需精准匹配。

第三，资本运作平台。平台公司要强化资产盘活、加快资产证券化，将重资产转化为轻资本，同时加快构建产业基金+上市公司+产业孵化的良性发展模式，以资本为纽带实现产融结合，形成产业链、创新链、资本链的闭环共振。

第四，企业赋能平台。平台公司立足产业的创新，加快构建科技创新服务体系、生产生活服务体系，加快打造中试基地，建立技术交易市场、人才公寓、金融服务体系等，为企业发展赋能。

平台公司要成为产业生态的建设者，就要围绕产业生态的价值跃升重构自身的商业模式。围绕产业生态的高质量发展，平台公司在商业模式上要形成产业链、资本链双轮驱动，通过资本运作优化产业要素流动、推动产业生态升级。通过产业生态升级加快资本流动，反哺资本增值，从而以资本赋能产业生态建设，以产业生态升级提升资本势能。

二、平台公司如何围绕产业链进行业务优化

建设产业生态，平台公司就要围绕产业链进行深入探索和布局，在生态培育、集成服务、企业赋能上重点布局业务、调整结构。

第一，生态培育。所谓生态培育就是指围绕区域的核心产业，通过各种措施，促进产业链上下游的协同发展，打造产业生态。

一是增强产业洞察能力。要以数据为驱动、以大数据、人工智能等工具为基础对产业建立全面研究体系，精准把握产业发展趋势、格局、关键环节、上下游关系、产业瓶颈等，建立产业图谱，为后续决策和产业生态全生命周期运营奠定基础。

二是积极承接产业招商功能。从后端的空间载体开发建设、企业服务向前端的产业招商延伸，积极整合招商资源、落实招商政策、研究企业需求，精准匹配产业载体、企业服务资源，以前端企业需求牵引后续资源配置和产业协同。

第二，集成服务。平台公司要从单一的房东和管家变成产业生态的集成服务商，为产业发展提供基础服务、产业服务、企业服务、生活服务四位一体的一站式解决方案。

一是管委会+公司的服务协同。平台公司要积极对接管委会的相关政策及要求，建立管委会与企业之间的沟通桥梁，通过线下服务中心和线上服务平台的运营为企业提供便捷、高效的服务通道。

二是提供优质的基础服务。平台公司积极做好基础的物业、能源、垃圾清运、消防、仓储物流、交通、安保、绿化等方面的基础服务工作，为企业的正常生产经营提供保障。

三是提供一流的企业服务。包括政策申报、人才招聘、数字化平台、产业大脑平台等方面的服务，

四是提供优质的生活服务。着眼于企业员工的生活保障，提供商业配套设施、住房、娱乐等方面的生活场景服务。

第三，企业赋能。平台公司通过对产业发展核心要素（如技术、人才、数据、资金等）的整合重塑，推动企业突破发展瓶颈，实现降本增效与发展跃升。除了资本赋能、人才赋能外，平台公司还可以在以下四个方面为企业赋能：

一是技术赋能。在产业载体建设中强化创新引领、创业孵化的平台建设，包括孵化器、双创空间、数据中心、检验检测平台、实验室等，打造技术服务平台，推动技术研发及成果转化，以技术赋能产业转型升级和企业可持续发展。

二是供应链赋能。平台公司要积极拓展供应链管理业务，加强仓储物流体系的建设，积极推动供应链数字化转型，协助入驻企业提高供应链的安全性，降低物流成本，提高供应链管理效率。

三是市场赋能。积极推动企业尤其是科创企业与市场对接，组织企业参加展会、论坛等，加快企业与市场的连接，提供联合营销、渠道拓展、品牌建设、公共关系等方面的支撑，帮助入驻企业突破市场瓶颈。

四是数字化赋能。平台公司要积极推动智慧园区、智慧服务平台建设，在硬件设施与软件服务上加快完善园区基础设施，积极拓展园区服务、科技服务、人才服务等方面的应用场景，并积极推动入驻企业数字化转型升级。

三、平台公司如何围绕资本链进行业务优化

对平台公司来说，围绕产融结合做强做大资本业务是重中之重，也是能够打造产业生态的核心举措。

为此，平台公司要加快投融资模式改革，将存量资产盘活与资本运作有机结合，围绕产业加快资本业务的布局与拓展。

第一，融资模式改革。平台公司在投融资模式上要实现三个转变：从以政策性资金为主向政策性资金与市场化融资相结合转变、从以债券融资为主向债股结合的融资体系转变、从以融为主向以投定融、以投带融的模式转变。

一是统筹政策性资金和市场化资金。政策性资金要加强政策研究、加快资金争取步伐。同时，平台公司要切实增强自身的主体信用，加强评级增信工作，研究市场化融资渠道与产品。

二是创新融资模式。平台公司应该积极按照335指标争取产业类主体评级，发行双创债、绿色债、可持续发展挂钩债券等创新产品，

三是积极创新投融资模式，通过政策性资金和市场化融资方式支持产业发展。如发行园区双创债、绿色债创新型债券产品以及ABS等产品，满足产业发展的需求。

四是积极拓展股权融资方式。积极实施股权融资，推动旗下市场化业务或公司通过股权多元化、混合所有制改革等方式拓展融资渠道、引入战略合作伙伴，实现共同发展。

五是拓展金融服务。联合银行、信托等金融机构，围绕企业需求基金拓展小额贷、商业保理、供应链等类金融服务，满足企业的资金需求，降低企业融资成本。

第二，推动资产资本化、证券化。加快推动资产资本化、资产证券化，将存量闲置、低效资产转化为流动性强的资本，围绕产业生态构建资产-资本-资金循环，提升价值创造能力。

一是推动不动产证券化。选择产业园区、仓储物流设施、停车场、污水处理厂等具备持续、稳定经营现金流的资产或权益打包发行基础设施REITs，盘活存量资产。

二是以基金方式进行存量资产并购盘活。平台公司可以引入合作伙伴设立房地产、园区开发等专业类基金，收购园区闲置产业用地、设备等存量资产注入基金，通过基金的份额转让实现资产的盘活。

三是推动无形资产证券化。平台公司可以积极在专利、版权、数据资产证券化方面积极探索。将专利、版权等无形资产发行证券，也可以将数据脱敏处理后转化为可交易的数据资产，推动数据资产入表，还可以发行证券，实现数据资产化、资本化、证券化。

第三，加强投资与并购。产业投资是开发区平台公司的核心职能，也是实现产业生态建设的关键工作。因此，平台公司要围绕产业链进行全生命周期投资，覆盖产业导入期、成长期、成熟期等各个环节，打通资本通道，助力产业发展。

一是构建上市公司+产业基金+产业平台的商业模式。以平台公司作为产业平台培育产业生态，孵化高成长企业，以产业基金投资高成长企业，推动企业上市，以上市公司整合产业平台的创新业务，推动产业与资本的正向互动。

二是加强产业投资。以产业基金为主要方式，结合股权直投方式，建立投资项目池，加强投前、投中、投后管理，打造天使投资、风险投资、私募股权投资、并购基金等相结合的全产业链投资体系。

三是以并购推动产业发展。围绕产业生态所需的关键资源、关键能力，平台公司应积极通过并购上市公司或区外优质企业实现产业的强链、补链，推动产业链的上下游纵向整合，重塑行业格局。