来源：新京报

今年1月份的房企销售额排行榜TOP10名单中出现了一个“新面孔”——中旅投资，其以92.8亿元的销售额，位列百强房企第5位。

那么，中旅投资是何来历？为何能够成为今年开年的“黑马”房企？其业绩能否持续呢？

重仓三亚，“季节性波动”明显

公司官网显示，中国旅游集团投资运营有限公司（即“中旅投资”），是中国旅游集团八大重点战略业务之一，也是国务院国资委确认的以“房地产开发”为主业的中央企业之一。中旅投资聚焦深耕成渝城市群、粤港澳大湾区、长三角及海南区域，布局北京、上海、广州、深圳、三亚、成都等17个城市。

公开数据显示，2020年-2023年，中旅投资的销售排名分别为129位、109位、144位，2025年其以170.7亿元的销售额排名第48位，晋升速度相当快，而今年开年更是出现在TOP5的名列之中，算是近年来为数不多的逆袭房企。

中旅投资“逆袭”的背后，是其近年来的“跑马圈地”，且拿地策略非常聚焦，集中在北京、上海、成都、三亚等重点城市。

2024年，中旅投资花了182.3亿拿了11块地，主要布局三亚、上海、成都、西安。2025年，其手笔更大，以258.6亿拿下10块地，重点加码了上海、深圳、北京周边。尤其是在上海，它联合招商、中海拿下439.5亿的全国总价“地王”——上海徐汇滨江地块，扩张野心可见一斑。公开数据显示，中旅投资累计开发项目超70个，开发建筑面积1227.62万平方米。

从销售额也可以看出，其贡献率前五的城市分别为三亚、上海、广州、西安、成都，五城销售额贡献率超过九成。其中，三亚一枝独秀，中旅·馥棠公馆单盘就贡献了42.8亿元的权益销售额，是去年的三亚乃至海南的销冠项目。

值得关注的是，由于重仓三亚，中旅投资去年干脆把总部搬到了三亚，是目前唯一一个以房地产开发为主，总部进驻海南的一级中央企业。在三亚，中旅投资提出的战略布局为“三湾一港”，即以海棠湾、三亚湾、日月湾、新海港为基点。

由于三亚1月全月销售额尚未发布，根据至理数据的统计，1月12日-18日，三亚的商品住宅备案套数排行榜中，中旅·馥棠公馆成交14套，位居第五名。同时，今年1月，趁着海南自贸港的东风，中旅投资加快在三亚的推盘力度，比如近期中旅·三亚蓝湾项目的开放等。

三亚楼市深受季节性因素影响，而中旅投资重仓三亚，其在1月份销售额激增与旅居地产季节性因素相关。对此，镜鉴咨询创始人张宏伟表示：“三亚、西双版纳等这些城市的旅居地产与季节性有很大关系，一般就是春节前后是旺季，房企会启动全国分销返佣等机制来拉动销售额，所以1月份旺季的销售额可能对这些房企来说在全年占据的比例较高，在其他房企淡季的时候，这些房企的排名会迅速拉升。”

“类似于三亚等旅游城市的楼市具有季节性和周期性，所以这种业绩增长的持续性还有待观察，而且这些房企的业绩也有明显的波动性。”张宏伟补充称。

背靠中旅集团“大树”

中旅投资是中旅集团旗下的地产平台。而中旅集团除中旅投资外，还有中旅旅行、中旅国际、中旅免税、中旅酒店、中旅发展、中旅资产、中旅邮轮，共涵盖八大业务。

背靠中旅集团这棵“大树”，中旅投资的地产业务更具有鲜明的特色，与其他七大业务形成了协同。比如，三亚馥棠公馆项目位于三亚海棠湾中轴地带，附近就布局有多家免税店，包括中旅免税旗下的国际免税城一、二期、中免太古合作项目（建设中）等。

在依托总部资源的基础上，中旅投资将自身发展模式定位为“地产开发+运营型业务+服务型业务”。以广州为例，中旅投资与阿那亚合作的广州中旅·阿那亚·九龙湖项目距离广州市中心约50分钟车程，属于典型的郊区度假盘，拥有2.5万亩湖山资源，总规模近百万平方米，引入了酒店、食堂、市集、美术馆、商业等多种业态，同时围绕亲子、艺术、美食等进行社区运营创新，主打一个“自然、社群与文化的共生体”。

从本质上看，这种文旅小镇的大盘模式并不新鲜，此前恒大、万达、融创都在一、二线城市周边的郊区打造过这种文旅小镇项目，这些文旅项目前期相当于“造城”，投资巨大，后期也需要大量资金和资源维系运营，从现有的案例来看，恒大、融创旗下的部分文旅项目因资金不足而烂尾至今，而部分建成的文旅项目后期因缺乏运营也难以为继。

由于阿那亚创造过文旅地产运营方面的奇迹，所以，与中旅投资合作的“广州版的阿那亚”也被市场寄予厚望。在经历沉寂后于2025年下半年重新启动销售，是否能延续“阿那亚奇迹”尚需市场验证。

“在文旅地产方面，中旅投资本身有集团资源，可以绕道招拍挂拿下相对便宜的地块进而进行资源嫁接，这与此前万达等房企的模式类似，但是文旅地产前期投入大，受到季节性因素影响较大，这也使得不少文旅项目折戟沉沙，所以，中旅投资在扩张上也需吸取前车之鉴。”张宏伟表示。