商业地产交易市场再现险资身影。

近日，东莞长安万达广场有限公司（下称“东莞长安万达”）完成工商变更，注册资本增至1.5亿元，原万达系股东全部退出，险资背景的大连智新盟商业管理有限公司（下称“大连智新盟”）成为唯一股东。

记者查询发现，大连智新盟由苏州宽遇股权投资基金合伙企业（有限合伙）全资持股，该基金背后站着阳光人寿、中英人寿以及腾讯等企业。

近年来，阳光人寿、新华保险、大家人寿等险企纷纷涌入商业地产领域，通过基金合作、股权收购等方式批量布局优质项目。在利率下行、资产荒加剧的行业背景下，险资为何持续加码不动产？这场资本布局的背后，藏着怎样的深层考量？

险资扎堆“扫货”万达广场

天眼查平台显示，3月12日，东莞长安万达广场有限公司发生工商变更，注册资本增加至1.5亿元，原股东大连万达锐驰企业管理有限公司、大连万锐企业管理有限公司退出，新增大连智新盟为唯一股东，同时，公司的主要人员亦发生变更。

天眼查平台截图。

记者通过天眼查平台查询发现，此次接盘方大连智新盟，由苏州宽遇股权投资基金合伙企业（有限合伙）全资持股，该基金背后站着阳光人寿、中英人寿以及腾讯等企业。

天眼查平台截图。

其中，阳光人寿出资占比19.8588%，中英人寿出资占比2.2292%。

公开信息显示，作为东莞长安核心商圈的标志性商业体，东莞长安万达广场由大连万达集团开发，位于东莞市长安镇东门中路1号，于2013年7月20日正式开业。

有业内人士分析表示，“东莞长安万达的区位优势显著，辐射周边海量消费人群，具备稳定的租金收益潜力，这是险资选择将其纳入囊中的核心原因之一。”此外，险资通过间接持股的方式接手项目，既降低了直接收购的风险，又能借助基金平台实现资源整合，体现了当前险资布局不动产的精细化操作思路。

值得注意的是，这并非险资首次“接手”万达广场。据不完全统计，自2023年下半年以来，险资已通过多种路径密集承接万达集团出让的核心资产。

早在2023年12月，阳光人寿便出资55.1亿元设立丽水联融壹号股权投资合伙企业（有限合伙）（下称“丽水联融”），丽水联融陆续投资了6个万达广场项目。2024年11月，丽水联融进行股权变更，引入中银三星人寿和南京太保鑫汇致远股权投资基金管理合伙企业（有限合伙）新增入股，分别持股9.07%、9.07%，对应出资额均为5亿元。而南京太保鑫汇致远股权投资基金管理合伙企业（有限合伙）由太保人寿持股99.98%。基于此，中银三星人寿、太保人寿也间接持有万达广场项目。

新华保险则通过百亿级不动产基金“坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）”陆续受让安徽宣城、铜陵等地万达广场。2025年初以来，宣城、四平等项目完成工商变更，原万达系股东退出，坤华基金成为全资股东。公开信息显示，坤华基金成立于2023年12月，新华保险持股99.9%，中金资本持股0.1%。截至目前，该基金已在北京、南京、扬州、成都等至少14个万达广场项目中现身。

此外，大家人寿也通过天津远见创新投资管理有限公司、苏州联家壹号股权投资合伙企业（有限合伙）等路径，投资多个万达广场项目。

批量布局商业地产背后的逻辑

有业内专家指出，险资加速涌入商业地产，背后是监管政策的持续松绑与险企资产配置的结构性焦虑。

从政策层面来看，2023年以来，监管部门持续优化险资投资不动产政策。原银保监会发布的《关于优化保险公司偿付能力监管标准的通知》将投资性不动产的最低资本要求下调，释放险资配置空间；2024年国务院发布的新“国十条”则强调“发挥保险资金长期投资优势”，为险资服务实体经济指明方向。

从行业背景来看，利率下行与“资产荒”加剧，推动险资加速寻找优质另类资产。而商业地产等不动产具备长期稳定的现金流、抗通胀属性，能有效提升险资整体投资收益率，成为险资对冲利率下行风险的重要选择。“险资尤其是寿险资金的负债久期普遍超过10年，需应对保单赔付、到期给付等刚性支出，而优质商业地产的租约周期长、现金流稳定，能够实现资产与负债的久期匹配，为险资提供长期稳定的收益回报，起到‘压舱石’的作用。”

此外，通过多元布局不动产，险资也能优化资产配置结构，分散投资风险，实现资产保值增值。一位保险资管人士表示：“险资的配置逻辑很清晰：不求高增长，但求稳收益。商业地产的租金现金流可以覆盖负债成本，资产本身的增值则作为‘期权’存在。这种‘债性+股性’的组合，正是当前环境下险资最需要的。”

业内人士普遍认为，险资对商业不动产的青睐仍将持续，但风险与机遇并存。低利率与“资产荒”提供了配置窗口，而利率反转、区域分化、运营能力参差则构成了潜在风险。

有业内专家坦言，未来，险资的竞争力将不在于“买得多”，而在于“选得准、管得好、退得出”：从被动配置走向主动管理，从规模扩张转向质量深耕，方能在商业地产的存量博弈中赢得长期回报。

采写：南都·湾财社记者 管玉慧