观点网 恒大物业陷入了更被动的境地。

6月25日午间，恒大物业发布收购事项每月进展更新公告，表示与潜在买方之间的谈判已终止，清盘人正积极与其财务顾问持续磋商，以寻求其他潜在买家收购中国恒大手中恒大物业51.016%股份。

股票本就持续阴跌小半年，交易不成的消息一出，恒大物业午后迎来断崖下跌，盘中一度跌超27%。截至收盘，跌幅23.53%，报0.78港元，成交额1.66亿港元，总市值跌至84.32亿港元。

短短一页的公告没有透露谈判终止的原因。一个月前进展公告中一句“排他期满，讨论继续”，清盘人与潜在买家之间仍旧寻求讨论的态度原本已经让市场认为恒大物业无限接近成功出让，最终却还是回到最初的起点。

接下来是峰回路转？还是另寻他主？悬念再次高高挂起，恒大物业只是短暂被人拿下货架审视。

回到原点

从发出第一份有关收购事项公告开始算起，恒大物业控制权出售事项已经推进10个月了。

经历前期漫长的竞购要约挑选，中国恒大在今年4月与一名选定的投标人签订排他性协议，开始一对一谈判。而对于这位传闻中的潜在买方，市场中风声最大的是广东旅控。

市场原本十分看好的交易告吹，所有猜测中看似最稳妥的国资接盘没能落地，但恒大物业不好卖这件事，其实一开始便摆在了台面上。

早在1月恒大物业透露潜在竞购方包括私募基金信宸资本及至少一家广东地方国企时，便有消息人士指出，竞购人潜在报价或低于恒大物业当前股价水平，交易最终能否达成仍存不确定性。

合适的价钱是交易中最难谈妥的部分，也通常是交易搁浅最直接的原因。

若以清盘人表示不再考虑新要约的时期恒大物业120亿港元市值计算，恒大及CEG合计持有的51.016%股份代价约为61.2亿港元。

而在磋商价格之时，考虑到恒大物业与关联方旧账未清、资金往来等风险，实际估值或许还要再打折扣。

此外，由于交易谈判排他期届满未获延长，恒大物业股票自5月开始持续阴跌，如今51.016%股份最新市场估值约为43.02亿港元。

恒大集团的清盘人于5月向普华永道索要570亿元赔偿，通试图过追究更多外部机构责任一事便能看出，清盘人正在争取更多偿付来源。

不论是为了境外债权人的权益，还是境内保交楼，恒大集团的资金缺口细算巨大，在资产处置过程中，卖方在恒大物业的定价讨论上或许让步较少。

但广东旅控旗下业务与恒大物业并不相关，是否愿意花几十亿买下一家物业公司尚且存疑，加之各类不可控风险，在与清盘人探讨时难以就价格达成共识的可能性并不小。

除此之外，还有一项影响交易的关键因素--尽职调查。

手握6亿平方米在管面积，2025年全年能赚来10.1亿元净利润的恒大物业毫无疑问是恒大集团目前为数不多的优质资产。

但恒大物业同时积累了诸如大量坏账、134亿元资金纠纷及未了结法律诉讼等历史遗留风险，尽调过程中了解越深，国资方便更难准确把握风险底线。

就如2021年合生创展也曾与中国恒大洽谈收购恒大物业50.1%股本，彼时交易对价渠道约200.4亿港元。

最后，恒大方称合生创展没有达成先决条件，合生创展又表示没完成尽调情况下直接把钱塞到恒大集团口袋里、而非之前约定的恒大物业账户风险太大，最终收购事项同样不了了之。

如今坐在买方位置的人换成国资方，一方面国企收购流程更严格规范，对价核定、付款模式及债务剥离等环节均需经过多级审批，容错空间极小；另一方面清盘人的核心目标是迅速变现以最大限度保障债权人权益，双方诉求难以调和。

分歧未能统一，再叠加估值、债务隔离等方面考虑，最终也只能走向终止合作。

值得注意的是，清盘人表示将继续寻求其他潜在买家收购恒大物业股权，但恒大物业身上背负的风险短期内无法卸下，与新买家之间的谈判仍然有再次破裂的可能。

谁来接盘？

兜兜转转，恒大物业与清盘人最终又回到了最初的问题：应该卖给谁？

除开已经明确发过辟谣的中海与华润，最主要的猜测基本集中在头部物企、私募信宸资本以及外资太盟投资。

倘若是物业公司接手，已上市的企业直接鲸吞6亿平方米，最少也能营收起飞一段时间；除去表明无上市意愿的金地智慧服务等物企，未上市的企业也能实现曲线上市。

而信宸资本目前还在推进与A股上市企业新大正的重大资产重组事宜，交易完成后将合计持有新大正约14.92%的股份。

如果信宸资本愿意接盘，旗下的物业版图便能从IFM直接拓展到住宅物业、社区增值等范围，与新大正的业务范围形成互补，同时还拥有了两家上市平台。

最后便是传闻中进入到与广东旅控进行最后竞购机会争夺的选手太盟投资。

太盟投资曾对珠海万达商管进行多轮投资，如今手握48座万达广场，为了珠海万达商管曲线上市而选择拿下恒大物业也属合理。

据市场消息，太盟投资可能确有意向收购恒大物业，但公司并未回复相应提问。

然而，不论是谁能坐上与清盘人博弈的交易椅上，恒大物业自身条件仍然是这场买卖最关键的底层因素。

2025年内，公司实现营收约136.78亿元比增长约7.2%；毛利约为25.05亿元，录得2.5%同比增幅；毛利率从2024年的19.2%下降至18.3%；净利润约为10.09亿元，同比下降约2.2%；公司拥有人应占利润约为9.87亿元，同比下降约3.4%。

2025年，公司在管面积约为6.01亿平方米，年内累计新签约第三方面积约4500万平方米，合同年饱和收入超11亿元，同比增长约7.3%。

不论管理规模或是盈利状况，恒大物业在物业行业内已属上游，除了受地产行业影响较深的非业主增值服务，其余业务并没有受到恒大集团影响发生下降。

仅从业务看，恒大物业与关联方的联系已经将到最低，2025年内向关联方提供服务产生收入3233.2万元，向同系子公司及中国恒大合资企业提供服务的收入分别占总收入的0.2%及0.7%。

只是，当下的稳定并不能为过往遗留问题带来的风险买单。截至2025年末恒大物业为中国恒大提供服务产生的收入金额约5.1亿元，但这部分收入因为恒大集团处于清盘程序无法确认，能否如愿收回仍是未知数。

出于同样境地的还有恒大物业的应收账款，截至2025年末总金额约为57.97亿元，其中来自中国恒大的应收账款约21.97亿元，占比约为38%。

除此之外，针对2021年高达134亿元存款质押被强制执行事件，恒大物业虽已获得部分生效胜诉判决，但能追回多少损失的金额尚存在重大不确定性。

更何况关联方风险仍在持续传导，不仅影响了部分项目转化及相关业务盈利，“恒大”招牌也对公司品牌发展与市场拓展形成不小制约。

条条风险列下，已经两次遭遇交易失败的恒大物业如今的境遇更显被动。

价格未谈拢，或是尽调后风险难控，甚至是清盘人物色到了更好的交易对象，谈判破裂的原因目前只能止于猜测。

再次回到交易原点，恒大物业的股权出让或许还会因此再次降低估值，而距离最终结果出炉还为时尚早。

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