继女要卖房，老人居住权如何保障？
明明遗嘱中设立了居住权，但继女就是理直气壮地要把老人“赶出去”。为了有个容身之处，老人不得不和继女对簿公堂……
继女要卖房，老人无处可去
妻子过世之后，张易辉和离异的王丁香重组家庭。王丁香没有子女，张易辉和前妻有个女儿，名叫张贝。父亲再婚时，张贝已成年，也有自己的房子，她对父亲再婚十分抵触，此后很少和父亲往来。
2018年，张易辉病重，考虑到血脉亲情，他还是决定将自己和王丁香共同居住的房子留给女儿继承。但转念一想，他又开始担忧起王丁香的晚年生活：“女儿和老伴关系不好，万一我不在了，女儿要把老伴赶出房子，该如何是好？”后来，他经过咨询得知，可以在遗嘱中给王丁香设立居住权。
于是，张易辉在病房里写了一份遗嘱，内容是：“我和现任妻子王丁香如今共同居住在位于北京海淀区的房子里。这套房子的所有权，由我女儿张贝继承。但老伴王丁香没有其他住所，她可以永久性地居住。”张易辉还在遗嘱中表示，如果王丁香买房、再婚或将房子变卖、出租，那么张贝有权收回并处分房产。
然而，2022年张易辉去世后，张贝的孩子上学需要用钱，她急于变卖这套地段很好的房子，多次要求王丁香立即搬走。面对张贝的要求，王丁香说自己无处可去，而且对房子的每一间卧室都有居住权，张贝无权卖房或出租。张贝提出只出租卧室中的一间，也被拒绝。于是，张贝告到北京海淀区法院，要求王丁香搬离。
保障居住权， 生活得安宁
在打官司过程中，张贝表示让王丁香腾房的理由之一，是父亲在遗嘱中并没有直接提及“居住权”三字，不能认定王丁香有居住权。她还说即使父亲在遗嘱中为王丁香设立了居住权，但并没有进行居住权登记，依据民法典，居住权只有经过登记才生效。
法院认为，居住权是对他人住宅享有的占有、使用的用益物权，一般是以生活居住为目的而设定的。即便张易辉在遗嘱中没有直接写“居住权”三个字，他也完整地表达了给老伴设立居住权的意思。他的表述和意图符合民法典当中居住权的实质含义。
那么，居住权未经登记是否必然无效呢？依据民法典的规定，通过合同设立的居住权是要经过居住权登记才生效的。但遗嘱不是合同，对于在遗嘱中设立居住权是否必须经登记才生效，没有明确规定，现实中也存在争议。有学者认为，一些老人在订立遗嘱时，身体状况等可能已经不允许其去办理居住权登记。如果只是因为没有登记，就不承认遗嘱中的居住权，会导致老人的意愿得不到尊重和实现。
所以，通过遗嘱设立居住权，应当参照民法典继承编对物权继承的规定，自继承开始时生效。即使没有进行居住权登记，王丁香依然从继承开始的时候拥有居住权。
2023年2月，法院认定王丁香对房产享有居住权，张贝需要配合其办理居住权登记手续。张贝不服判决，提出上诉。2023年9月，北京市第一中级人民法院驳回上诉，维持原判。
如今，为再婚老伴设立居住权而引发的纠纷有所增长。通过这个案子，法官给出了三方面的提醒：一是居住权属于保障性权益，如果居住权人另有住房或者存在遗嘱中列出的再婚等情形，不再需要居住权来保障生活，那么就不会得到法院的支持。二是如无特别约定，居住权是设立在整个房子里的，假设张贝想让王丁香住在一个房间里，随后出租其他房间，王丁香有权拒绝，因为民法典规定，设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。三是由于居住权一般产生在家庭内部，外人无从知晓，从保护交易安全及维护居住权人利益的角度出发，应当尽快进行居住权登记。
作者：黄慧婧
来源：中国妇女