法拍观察|房产将被法院拍卖，“不破租赁”这次为何被驳回？
《民法典》中规定了“买卖不破租赁”，但这一规则适用于一切情况吗？日前，深圳市宝安区人民法院在一起执行异议案件中，因将被拍卖的房产在先设立有抵押权，法院最终认定涤除租约的行为合法，驳回了承租方的执行异议。那么，对于司法拍卖的房产，租赁权与抵押权如何“一分高下”呢？
法院拍卖抵押房产，承租方提出执行异议
某银行因借款合同纠纷将孙某诉至法院，由于孙某没有履行生效文书确定的义务，银行向法院申请强制执行。
执行过程中，法院依法查封了孙某名下的一处房产，并于2023年6月作出执行裁定书，裁定拍卖、变卖孙某名下的这处房产。同年7月，某公司申报与孙某存在租赁关系，并提交了一份《租赁合同》，合同记载：2023年3月，B公司与孙某就案涉房产签订租赁合同，租赁期限为10年，从2023年3月起至2033年3月止。
一个月后，法院作出执行裁定书，裁定除去孙某与该公司关于案涉房产的租赁合同进行拍卖，公司向法院提出执行异议。
法院查明，2022年7月，孙某与银行签订《不动产抵押合同》，将案涉房产向该行设定抵押，并已办妥抵押登记手续。庭审中，银行向法院出具了一份《抵押权人同意出资函》。该函显示，2023年2月，经孙某申请，银行同意孙某将被抵押的案涉房产出租给某公司，并声明该出租行为不得构成对银行实现抵押权的任何妨碍，孙某与公司的租赁合同对抵押物的受让人不具有任何约束力。在公司承租期间，抵押物不得再另行转租。
法院驳回异议：租赁晚于抵押权设立
据介绍，该案件的审查焦点是经抵押权人同意的租赁关系，法院在拍卖财产时是否应当涤除该租赁关系？
对此法院认为，首先，根据法律规定，租赁权要不受抵押权实现的影响，须满足两个条件，一是租赁合同必须在抵押权设立之前成立并生效；二是承租人必须在抵押权设立前占有房屋。而在本案中，租赁关系成立于2023年3月，晚于2022年7月设定的抵押权，根据上述法律规定，不得对抗抵押权。抵押权人某银行虽曾同意抵押人孙某出租抵押物，该同意有利于实现物的使用价值，但也声明过该出租行为不得构成对实现抵押权的任何妨碍。
其次，从执行的角度看，根据法律规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。
最后，本次审理是法院依照利害关系人异议程序进行审查，而该公司主张的其与孙某之间的租赁法律关系，属于实体权利义务争议。因此，公司与孙某之间的租赁关系是否真实、有效等问题，应当在另外相应的诉讼程序中审查处理。
综上所述，法院认定涤除租约的行为合法，裁定驳回该公司的异议。目前该裁定已生效。
“经抵押人申请，抵押权人同意抵押人出租抵押物，即先抵押后出租，该同意有利于实现物的使用价值，是抵押权人对抵押人释放善意的表现。”法院表示，但当需要拍卖、变卖抵押物来实现抵押权时，该出租行为不能成为抵押权实现的障碍，即不能以抵押权人的同意出租作出抵押权人放弃对成立在后租赁权涤除权的不利推定。
扬子晚报/紫牛新闻记者 万承源
校对 盛媛媛