【江苏土地市场观察】南京江北新区：土地市场如何重回健康轨道？
编者按：2月27日，住房和城乡建设部下发通知，要求各地做好住房发展规划和年度计划编制工作，根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应，促进房地产市场供需平衡、结构合理。目前，江苏各地土地供应与住房需求的对应性如何？是否处于一个合理健康的水平？又该如何科学安排后续土地出让计划？央广网江苏频道推出系列报道《江苏土地市场观察》，邀请专家学者一起为土地市场“把脉”，为土地市场健康平稳发展提供参考。
2024年3月8日，南京完成龙年首场住宅用地出让，3宗地块分别来自建邺河西、玄武徐庄、江北新区核心区，最终全部底价成交，总出让金43.8亿元。
业内人士指出，目前南京土地市场各个区域板块差异性非常大，“比如玄武区，去年一年只出让了一幅地块，本次徐庄地块的出让，是对区域市场的补货；再比如建邺区，目前河西北部板块只有一幅地块待开发，此次增加一幅地块，也属于合理增加供给；压力比较大的是江北新区，该区域前几年出让的地块还有大量的没有开发上市，现在继续推出新的土地，无疑是一种漠视市场的表现。”
目前，南京江北新区土地市场究竟处于怎么一种状态？后续该如何重回平稳健康的轨道上来？记者梳理近三年土地出让数据、走访业界专家学者，探寻问题的答案。
2021年-2023年，25幅地块待上市销售
根据好地研究院提供的数据，2021年，江北新区合计出让住宅用地20幅，其中12个地块开发的项目正在销售中，3个地块未上市销售；2022年，江北新区合计出让住宅用地10幅，其中3个地块开发的项目正在销售中，7个地块未上市销售；2023年，江北新区合计出让住宅用地15幅，所有地块均未上市销售。
江北新区2021年已出让住宅用地开发情况（央广网发 王宣宣制图）
江北新区2022年已出让住宅用地开发情况（央广网发 王宣宣制图）
江北新区2023年已出让住宅用地开发情况（央广网发 王宣宣制图）
记者粗略统计，截至今年4月中旬，江北新区在过去三年（2021年-2023年）出让的住宅地块中，待上市销售的多达25幅。
南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华告诉记者，目前江北新区在售的十余个项目，去化情况也不太理想，“特别是最近一段时间，部分楼盘已经出现打8折销售的情况，个别楼盘折扣甚至更低。”
以2021年9月出让的江北新区浦滨路以东、康安路以南G15地块为例，记者从南京市房地产市场交易中心查询的资料显示，该地块自2022年4月上市销售后，合计推出1356套房源，至今仍有600余套房源在售。
G15地块已从期房变为现房（央广网记者 栾永胜 摄）
一边是老地块开发的项目去化不理想，一边是新地块源源不断推出。一家龙头房企南京分公司负责人告诉记者，“江北新区的土地市场已经供过于求，让不少开发商望而却步。”
土地供应过剩原因何在？
土地市场与新房市场休戚相关。记者注意到，自2021年下半年起，江北新区新房市场开始降温，地产项目销售周期越来越长。
对于江北新区新房市场降温的原因，南京大学城市科学研究院执行院长胡小武表示，“首先是整个房地产市场进入拐点，需求开始下降；其次是江北新区的城市建设步伐较慢，各类基础设施、公共设施建设较慢，没有形成成熟的城市生活便利圈，当然也与江北新区的城市规划有关系，目前看来，江北新区特别是核心区，都是线性规划为主，生产、生活、生态的产城融合形态没有形成。”
好地研究院执行院长方晓泉表示，江北新区新房市场降温，与江北新区的产业发展较慢也有较大关系。“江北新区的空间很大，但产业导入的速度并不快，没有产业就没有人口，就没有了消化江北新区大量库存的前提。”
方晓泉指出，新增人口是观察房地产市场的一个重要指标。南京市统计局发布的2023年南京市人口主要数据显示，江北新区2023年末常住人口数114.10万人，与2022年末常住人口数112.84万人相比，仅增加了1.26万人。
土地市场如何重回正轨？
数据显示，江北新区新房市场降温后，土地市场也曾出现短暂的下调，2022年住宅用地出让数量由2021年的20幅下调至2022年的10幅。不过，2023年，出让数量再次上调，升至15幅。
住建部最新发布的《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》要求，各地要根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应。在这一文件的指导下，江北新区该如何让土地市场重回正轨呢？
在3月9日举行的十四届全国人大二次会议民生主题记者会上，住建部部长倪虹表示，有力有序推进现房销售。吴翔华建议，江北新区2024年度出让的地块可以试点现房销售。“试点现房销售目前对于江北新区而言有诸多有利之处。首先，现房销售的地块上市周期更长，这会缓解江北新区土地市场积压的现状；其次，现房销售后，开发商对新房质量的把关会更严，房屋的品质会有大幅提升，从而吸引购房者的关注。此外，政府可以对现房销售的地块降低15-30％的楼面地价，这样既能实现以价换量，又能吸引更多的开发商参与到现房销售的试点中来。”
方晓泉认为，江北新区目前要改变供地思路，吸引市场化房企拿地，“比如降低地价、降低容积率，推出低密地块。与此同时，也要控制供地量，前几年积压的待开发上市的地块数量太多了，今后几年要大幅压缩，把库存的出清周期控制在2年以内。出清周期超过2年的板块，则要暂停供地。”
胡小武认为，土地市场、新房市场、城市建设是一个链条，环环相扣。要解决土地市场的问题，源头上还是要江北新区发展得更成熟、更宜居。“首先是城市建设要加快完善，围绕以便利生活为中心的城市建设理念，推动城市完整社区建设。其次是要提升江北新区的就业容量，要形成产住一体化的江北新区，就业就会多了，质量高了，就能吸引更多人就业、购房、居住生活。第三是持续改善江北新区的高质量的教育、医疗、休闲资源的供给，让城市生活品质进一步提升。江北新区要发展，必须是要实现产、城、人、文、居的融合发展，有机融合，从城市规划、建设、服务等方面提升质量，为国家级新区发展做示范。”
具体到土地市场，胡小武建议，江北新区必须合理控制好土地出让的节奏和价格，要用更具性价比的房地产市场来联动产城融合发展。“一句话，就是形成产、城、人、文、居的闭环，才能持续吸引人口增量，只有常住人口增量上去了，才是住房市场稳定的压舱石。”（记者 栾永胜）