住房“以旧换新”如何更好发挥成效？
日前，国务院印发《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》，一时间“以旧换新”成为了热词。值得一提的是，家电以旧换新在生活中习以为常，很多人却不知道房子也可“以旧换新”。
商品房“以旧换新”是什么？“以旧换新”的政策背景、市场背景是什么？“以旧换新”怎么换？“以旧换新”政策展开中出现了哪些问题？住房“以旧换新”如何更好发挥成效？
住房“以旧换新”是什么？
“以旧换新”购房政策，是全国各地推出的购房政策，即购房者可先锁定新房，再由中介进行旧房销售，或者由房企、第三方直接收购旧房，部分城市同时还提供换房补贴。
近期，多个城市细化政策帮助居民“以旧换新”。
4月18日，长沙市住房和城乡建设局印发《关于支持居民购买改善住房的通知》，即日起，全市范围内“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠；购买新房申请住房公积金贷款的，在原有基础上上调最高贷款额度；同时不再审查购房者资格条件。
4月2日，江苏省海安市，当地首批商品房“以旧换新”房票集中发放仪式正式举办。针对首批参与“以旧换新”政策的业主，住房置换资金以“房票”形式发放兑换，业主可定向购买当地一套新房，一次性完成“买一卖一”。
4月1日，郑州市六部门印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案(试行)》。根据方案，2024年郑州市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。郑州按两种方式进行：一是郑州城市发展集团有限公司(政府指定作为收购主体)收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房；二是政府政策鼓励，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。
“目前热点城市新房和二手房都出现了疲弱甚至相互竞争，循环降价的现象，导致房地产循环链条中断。”在谈及二手房以旧换新背景时，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“同时目前市场上存在卖一买一、卖旧买新、买小买大的改善型和消费升级需求。当市场失灵的时候，迫切需要政府及时的介入。”
从政策上来看，今年以来，2024年《政府工作报告》明确，要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。3月22日召开的国务院常务会议指出，要进一步优化房地产政策，有效激发潜在需求，进一步推动房地产市场平稳健康发展。此外，随着《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》的印发，人们意识到，在房地产领域居民对住房消费升级、美好人居的需求潜力很大。
从市场上来看，今年前三月，全国新建商品房销售面积和销售金额同比分别下降19.4%和27.6%，绝对规模为2015年以来新低。
“新房交易不景气与换房需求不活跃有关。当前的新房市场以改善为主，需要将手上的房子卖出去。”李宇嘉坦言，“目前二手房交易以刚需为主，热点城市90平米以下二手房交易占比约60%，说明需求潜力很大。”
“以旧换新”怎么换？
据中指研究院数据，2023年以来，已有超30个城市表态支持，并以三种形式进行“以旧换新”。
其中，盐城、苏州等城市发放“以旧换新”购房补贴；宁波、济南等部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务；在苏州相城区、郑州、连云港等地，国企平台或开发商直接收购旧房，业主售房款将用于在相应房产项目购买新房。
具体如何操作？李宇嘉介绍，对于开发商或国资平台直接收购的，是由换房群众选定意向新房房源，与房企签订新房购买意向书。然后，专业评估机构对二手房进行评估并出具相关报告，房企再与置换群体进行洽谈收购等。如果洽谈成功，二手房出售资金将划入第三方监管资金账户，款项用于购置指定项目新建商品房，资金属于闭环操作。
由政府提供税收减免扶持的模式中，置换购房群体和房企签约新房购买意向书后，房企、房产中介机构、房产信息平台优先密集推送该二手房出售信息，如果交易成功，则推进新房首付款缴纳、按揭贷款等，交易不成功则新房意向合同自然失效。
“从目前各地推进情况来看，主要是通过优惠政策降低置换成本，消除置换信息不对称，国企直接下场。”不过李宇嘉也表示，国企直接下场是小众案例，少部分拆迁安置房源和保障性住房可以通过存量房源收购，但基于国企资金实力、债务情况以及国企投资的资金平衡性和利润及投资可行性考核审计等，国企直接下场很难放量。
而对于地方政府在“以旧换新”中的职能，李宇嘉分析认为，是将可信赖的平台建起来。同时，考虑到刚需支付能力和预期均疲弱的态势，他建议加快推进买卖双方直接成交的手拉手交易，二手房带押过户，商业贷款转公积金贷款等，以降低交易费用。
另外，降低交易税费、提高参与“以旧换新”新房的折扣比例，也有利于促成交易。多管齐下才能让“以旧换新”产生激活市场的鲇鱼效应。
“以旧换新”政策展开中出现了哪些问题？
值得一提是，在“以旧换新”政策展开过程中存在颇多问题与难点。
例如，从业主的角度出发，旧房换新的价格是否合适、补贴、地段、房型、环境、交通等等，此外对于旧房是否能顺利卖出，是否能无责退订新房也是考量的因素之一。
“以旧换新，关键是激发二手房业主“以旧换新”的动力。”在李宇嘉看来，政策的出发点和落脚点就是真正从满足业主住房消费升级的愿望，并从降低置换成本、置换周期，并能买到心仪的、优惠新房等角度施策。
值得一提的是，李宇嘉认为“卖不掉二手房则无责退订新房”很关键，该政策可以给到参与活动的二手房业主足够的安全垫。
在维护业主权益方面，李宇嘉还提出，参与“以旧换新”的开发商，其新盘绝不能推尾货，借机去库存，而是要拿出优质的项目参与活动，而且要有价格上的优惠。要选择以改善购房为主、且需要“卖旧”然后才能“买新”的业主和偏改善在售新盘。
以旧换新，最大痛点是卖掉旧房，而事实上，目前二手房很难在2个月内卖出。
“卖家要获得‘买新’的优惠价格，就得在‘卖旧’时能降低挂牌价，即降低挂牌价的损失，在买新房上获得了补偿。快速卖掉旧房并买新房，也有利于新房销售，也是激励开发商参与，并给予新房折扣优惠的关键。”李宇嘉称。
同样，市场端，“以旧换新”也出现了一些疑问，旧房若是去化不佳，是否会让房企等承担风险?
“二手房后续如何利用是关键。”易居研究院研究总监严跃进表示，各地要适当关注“活化利用”概念，加快此类房源保值增值和更好使用。若是使用情况不错，相关企业不会有太大风险。关键点是要把二手房的后续重新利用作为一项重要研究工作来对待。
“住建部门都要加强组织和动员，从市场化和尊重人性角度，调动各方积极性，把关联各方(买卖双方、中介机构和行业协会、金融税收机构、评估机构)的利益共同点激发出来，这是一个多方共赢的局面。”李宇嘉说。
对于住房“以旧换新”政策成效，中指研究院市场研究总监陈文静分析认为，短期来看，“以旧换新”政策有利于促进一二手房联动，有望在提高楼市活跃度方面起到积极作用，同时多地已经发布保租房筹集计划，未来收购存量二手房作为保租房或是重要方式。整体来看，预计未来或有更多城市参与“以旧换新”，促进改善性住房需求释放。