文｜杨悦

目前，距“5·17楼市新政”出台已过去一个月。一个月来，全国各地密集调整首付比例、贷款利率，同时进一步推出放松限购、探索收购库存商品房用作保障性住房等多方面举措。被称为“史诗级利好”的新政，效果如何？

6月17日，国家统计局发布2024年1—5月份全国房地产市场基本情况。一方面要肯定，市场出现了积极变化——前5月，全国新增商品房销售额同比下降27.9%，比前4月数据收窄了0.4个百分点，同期，房屋新开工面积同比下降24.2%，降幅收窄0.4个百分点，两项指标同比降幅收窄，说明政策成效初显。另一方面也要看到，5月70城房价继续以降为主，各线城市的新房和二手房价格环比下跌幅度持续扩大，政策效应释放还需要一定时间，目前房地产市场仍在调整过程中。

“政策效应释放还需要一定时间”并不是“语言的艺术”。如业内人士所说，房地产市场不同于股市等其他市场，各地都有着相对独立的行情，且房地产市场更贴近生活，决策成本也更高更复杂，因此楼市政策有着相对较长的传导过程。从时间上考虑，新政5月份中下旬推出，起效时间较短，在5月数据中表现不明显也属正常。

长期来看，全国超八成城市已执行首套房、二套房首付比不低于15%、25%的住房信贷政策，取消利率下限，下调公积金贷款利率水平，有的地方还积极开展促进商品房消费活动，多地楼盘来访量、看房量上升，房地产市场活跃度显著增强，或逐步进入政策效果兑现期。地方政府收购库存商品房作保障房方面，虽说已有地方开始执行“收储”政策，但目前尚未大面积推广，后续这一工作有望加速，利好政策还有进一步释放的空间。

值得注意的是，6月7日召开的国务院常务会议不仅提到“着力推动已出台政策措施落地见效”，还提出要“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”，其实是对各地去库存工作提出了更高的要求。会议强调，“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”，体现了对政策创新与风险防范的综合考量。

当前，各地按照“因城施策”原则落实新政，有些举措较为激进。比如，多地首付“折上折”操作已经摆到了明面上，存在通过开发商变相降价促销或垫付、高评高贷、做首付消费贷等方式实现首付“极限优惠”的行为，个别地方实际首付比例已经低至7.5%。银行利润空间缩小背景下开“卷”贷款产品，各类房地产相关贷款产品的申请门槛降低，“气球贷”等风险较大的产品再现。对以低首付、超贷等为核心的新举措，需格外警惕。

进一步释放去库存政策效应，需要着力推动“5·17楼市新政”等既有政策落地见效，也应探索稳妥的新办法，同时改善居民收入预期，促进房地产市场平稳健康发展。

【作者】 杨悦

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