多年来香港一直面临的难觅新地建楼问题，或也将同样制约宏福苑的灾后重建。图为作为备选地但已“见缝插针”盖满居住区的大埔区。摄/焦建

为让宏福苑火后灾民尽快长期安居，异地重置或是一个相对较快方案。但如何筹措土地和资金等资源进行落实，目前仍显“捉襟见肘”

文｜《财经》特派香港记者 焦建

编辑｜苏琦

中国香港特区大埔宏福苑五级大火发生一个多月后，随着一系列短期善后工作逐渐收尾，如何安置受灾居民，尤其是以何种方式进行灾后相对中长期的善后工作，近日成为相关讨论乃至争议焦点。

1月6日，中国香港大埔区议会举行大会，讨论“妥善跟进宏福苑火灾的善后及支持工作安排”等议程。在此次会议上，多位当地区议员在促请特区政府尽快为灾民提供相对多元化的安置方案时提出，在大埔区内觅地重置宏福苑是一个可行选项。具体而言，颂雅路西、毗邻富亨邨的一幅公营房屋“熟地”，将是一个成熟度或可行性相对较高的方案。

这一选址的新信息，已比2025年底相关讨论进行时更进了一步。按照与善后工作相关的香港特区政府财政司副司长黄伟纶当时透露的信息，香港的不同相关团体对解决宏福苑火灾善后工作曾提出过多种方案，包括在大埔觅地建居屋、特区政府以现金回购宏福苑业权、原址重建或安排居民入住简约公屋等。

在这些短期和中长期混杂的备选方案中，让外界较为关注的一个细节，是此时的黄伟纶曾指出，原址重建涉及清拆，因此耗时更久。香港特区政府有信心在区内物色土地兴建新居屋安置居民，此举可比一般建屋需耗时约五年更快。

根据一项初步测算，如香港选择原址重建方案，则需涉及清拆、重新设计、招标和施工，以及收回业权、制订补偿方案等环节，动辄耗时6年至10年，涉款达75亿至95亿港元。

前述大埔区议会举行大会同日，黄伟纶在当地的社交平台撰文指出，由其领导的应急住宿安排工作组会全面考虑各项因素，以情、理、法处理（相关善后工作），照顾居民个别情况和意愿，并善用资源。

1月7日，宏福苑的一位业主对《财经》表示，原址重建、保留小区也是部分业主的选择。但考虑到原址重建难题，尽快明晰方案进行安置才是较多业主的态度，“这里原先就以长者居多，很多人已等不起再一个十年。”

根据当地2021年人口普查结果显示，宏福苑退休人士及65岁以上长者居民分别占总人口34%及37%，均高于全港平均水平。

考虑到生活环境熟悉等因素，为加强居民接受度，在各方观点日渐倾向于在区内觅地“重置”宏福苑后，各类备选方案亦较为多元。除前述“熟地”，也有建议称宏福苑原址对面马路的广福公园宠物公园或可用作重置。

与这些方案相比，前述大会上多位区议员表达了对颂雅路西地块的青睐。例如大埔区议员罗晓枫就在前述大埔区议会大会期间表示，颂雅路西土地是大埔区内可见、已做好前期工程的熟地，发展也已有时间表，适合作为安置方案选项之一。

在宏福苑灾后清拆乃至修缮等方案均需不短时间的前提下，为求尽快让相关灾民长期安居，异地重建或是一个较快的方案。但在堪称“寸土寸金”的香港，这一选择的落实需面临多重挑战。

根据香港城市规划委员会网站资料显示，颂雅路西的地块占地面积约1.75公顷，属当地“住宅甲类9”（共12项）地带，最高总地积比为六倍。

所谓甲类，是香港规划署划分的土地用途之一，通常指高密度住宅发展区。按照前述委员会于2025年3月公布的《大埔分区计划大纲草图编号S/TP/31 土地用途表》，在指定为住宅甲类的土地范围内，任何新发展，或任何现有建筑物的加建、改动及/或修改，或现有建筑物的重建，不得引致整个发展及／或重建计划的最高建筑物高度超过图则所订明的限制，或超过现有建筑物的高度，两者中以数目较大者为准。

在香港的主要市区范围内，住宅的发展密度依照地段有所差别，主要分为住宅发展密度第一区、第二区以及第三区。其中第一区又分为香港岛，九龙，香港岛及九龙的新发展区及综合发展区，以及荃湾、葵涌及青衣等多类。

依照这一住宅发展密度框架，前述地块的最高住宅用地地积比率六倍并非最高（港岛最高可达十倍），但因当地每个区内都要按照人口分布情况对应提供公共设施，如将宏福苑原址对面马路的广福公园宠物公园用作重置地，则仍需考虑配套公共设施的用地问题。

在不考虑这些公营房屋已被列入香港整体房屋供应计划排期的前提下，与宏福苑近2000套房屋相比，这一原定的建屋规模仍有近700套的差距。在前述地积比率条件下，一种可能的解决方案，是在临近地区建设少量的“插针楼”。但因缺乏配套设施用地，这些新楼或会面临如何与附近小区共享公共设施的挑战。

据《财经》获悉，颂雅路西的原有公营房屋发展计划此前亦曾有过讨论，即如果将地积比率由6倍增至6.15倍，虽可增建更多房屋，但也将会给区内的交通带来额外负荷。

对香港特区政府后续将采取哪些具体措施加速重置宏福苑，相关各界亦因此有所期待。除调整地积比率上限，也有一种声音指出，如果特区政府提供现金回购原有房屋的选项，部分受灾业主或许会选择获得现金，再到市场购买私有住宅或其他相对市场化的居屋，从而缓解新地块建屋规模“超纲”压力。

这一方案的可行性挑战之一，在于此次火灾发生后当地多家银行已暂停为宏福苑的住宅进行估价。当地一位从事物业按揭行业人士对《财经》解析，如此规模的整体性房屋受损，该小区短期内不太会有市场成交，银行暂停估价属于惯例。在“无价无市”的情况下，如何回购同样涉及谁来出钱、如何定价等一系列细节。

整体而言，在火灾善后的资金安排方面，香港特区政府于此次火灾后专门成立了宏福苑援助基金，由特区政府投入3亿港元启动后，截至2025年底，该基金已募得约38亿港元的捐款，总额约为41亿港元。

为照顾受灾居民，该基金将拨出相关款项，向每个宏福苑居民的业主发放为期两年、每年15万港元的租金补助。在此基础上，该基金目前已推出了11个相关项目，旨在向不同类别的受火灾影响居民提供各种紧急财政支持，总承担额约12亿港元。

如此测算下来，如该基金未来缺乏大额的资金进项，面临前述约75亿至95亿港元的重建费用，则将有较大缺口。此外，如重建方案无法较快敲定并落实，则在两年过渡期结束后仍需考虑是否进一步动用基金善款。

对此，大埔区议员麦成灏则在1月6日时指出，大埔宏福苑援助基金已花约12亿港元于不同的支持项目，目前余下约30亿港元未必足够重建，希望特区政府清晰承诺包底（兜底）。

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