越秀服务非执行董事兼董事会主席 – 江国雄先生（左二）、执行董事兼财务总监 – 李慧婷女士（右一）、执行董事 - 徐健辉先生（左一）

8月24日，越秀服务交出上半年的经营答卷。期内，该公司实现营业收入19.15亿元、股东应占盈利2.24亿元，毛利率、净利率等核心指标均保持稳健态势。

在稳定现金流的支持下，越秀服务的市场拓展提速明显，上半年新增合约面积1042万平方米，同比增长74.8%，规模优势进一步扩大。质价相符的好服务转化为好口碑，上半年，该公司四保一服月度分散调研满意度达88.1分，同比提升4.9分，在行业口碑指标普遍承压的背景下实现逆市上行，凸显国资物企以“品质制胜”的担当和竞争实力。

今年上半年，虽然物业行业仍面临竞争加剧、盈利承压等多重压力，但政策的支持力度也在不断增大，行业定位与服务价值更是得到顶层确认。越秀服务董事会主席江国雄表示，3月份发布的自然资源部38号文明确要求城市发展从增量开发转向存量运营，意味着老旧小区改造和低效空间再利用有望成为行业新的增长极。“7月份，国务院层面在‘十五五’规划里明确把物业管理纳入国家战略顶层设计，我们的理解是物业已经从过去房地产的配套属性转化为关乎到民生福祉、资产价值和社会稳定的关键性服务。”

这些政策为物业企业的高质量发展指明了方向，也与越秀服务的战略方向深度契合。未来，该公司将积极响应政策号召，落位品质立基、聚焦深耕、发力非住、优化增值、科技转型等核心战略，为行业的转型发展提供可借鉴的“越秀样本”。

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市拓成绩突出

数智赋能满意度逆市提升

业绩报告显示，上半年，越秀服务围绕精益服务、管理革新、优化结构、逆势奋进的工作主题，持续推进组织变革，通过深化服务品质、优化增值业务结构、拓展优质增量市场等举措实现了稳健经营。

期内，越秀服务录得19.15亿的营收收入，基础物管收入增长17.3%至8.4亿元，占总收入比例扩大至44%，基础物管+商业运营及管理为11.31亿元，同比上升10.1%，占总收入比例提升至59%，收入结构持续优化，物管基本盘的收入稳定性与可持续性进一步增强。

上半年，该公司的毛利率同比上升0.2个百分点至21.5%，净利率12.3%，保持稳定。

北京璞樾项目会所为业主提供全场景隐奢服务

优中选优、聚焦核心城市的市场拓展是业绩亮点之一，期内，越秀服务的新增合约面积为1042万平方米，同比增速高达74.8%，其中84%来自市场化的第三方，从区域分布看，有63%的新增合约面积来自大湾区，其次是华东区域，从业态结构，看非住业态占比是68%，无论城市深度还是业态分布结构均在持续优化。非住业态方面，该公司获取了一批标志性、高附加值的大体量项目，如无锡霞客国际文旅中心、杭州复尚/星尚大厦、穗深城际、广商中心等，涵盖写字楼、商业综合体、公建场馆、交通枢纽等多元空间。

广州国际金融中心IFC

据介绍，下半年，越秀服务将继续推进赛道深耕，重点布局银行、企业总部、政府机关、高校、公园、场馆等业态，深挖大客户多元需求，突破细分赛道，搭建稳定的供应链，持续拓展IFM综合设备设施管理等业务，加深、加宽非住业务的护城河。

存量项目的结构优化也不可或缺。上半年，越秀服务主动退出了部分没有形成规模效应的低能级市场，进一步提升核心城市的项目占比。截至6月 末，该公司的管理规模达7982万平方米，较2025年末增长8.6%，其中94%位于一二线城市，大湾区占比63%，为未来业绩的持续释放奠定基础。

越秀服务自营品牌“肆玩咖啡”上海和樾长宁门店

对物业行业而言，服务品质、业主满意度是企业核心竞争力的集中体现。据机构统计，2022年至2026年，全国物业服务客户满意度得分整体呈现波动下行态势，2026年全国物业服务满意度约72.8分，同比下降0.1分。而越秀服务的“好服务”则经受住了市场考验，上半年的四保一服月度分散调研满意度同比升4.9分至88.1分。据管理层介绍，满意度的提升是得益于该公司服务标准体系的全面落地，按质价相符原则实施分级精益管理，以及以数智AI工具打通服务执行全链路。其中，H-R-A智慧物业操作系统发挥了核心的驱动作用，这套系统打破了传统物业的信息孤岛，实现了服务全流程的可视化、可追溯、可优化，既有效释放一线人力聚焦业主高频需求，也让服务标准可复制落地，切实提升客户服务体验与业主满意度。

越秀服务市场拓展代表项目

作为标杆国资物企，现金流稳健是越秀服务的突出优势。截至6月末，该公司现金及定期存款49.7亿元，较2025年末有所增加，上半年经营性现金流净流入1.03亿元。在此基础上，越秀服务将上半年的派息率提升到60%，同比增加10个百分点，每股派息0.089元，同比上升12.1%，彰显公司对自身发展前景的信心和深厚的财务实力。

根据业绩会上披露的信息，管理层预计越秀服务全年的营业收入可维持稳中有升的趋势。8月25日，该公司股价高开高走，涨幅一度超过9%，体现了市场积极看多的态度。

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积极承接政策红利

探索增长新路径

越秀服务集成指挥中心大屏

上半年，在顶层政策、地方细则、市场供需、企业战略多重变量驱动下，物业行业完成从配套服务业向城市基层治理核心载体的身份转变。

近几个月来，利好行业发展的政策相继出台，3月份的《政府工作报告》首次将“实施物业服务质量提升行动”与“好房子”建设并列提出，"十五五"规划纲要明确"实施物业服务质量提升行动"。5月份发布的《城市更新“十五五”规划》将“物业服务质量提升行动”列为14项重大工程之一。

6月份的《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》将“支付自住住房物业费”正式纳入公积金提取情形，实现物业服务行业收费的重大制度突破。7月份批复的《扩大消费“十五五”规划》把住房供给、租赁市场、“好房子”建设、老旧住房改造和物业服务列入同一政策段落，住房消费的内涵由购买和租赁进一步延伸至长期使用阶段。

有分析认为，上述政策意义重大，代表行业的重要价值获得肯定，从"边缘配套"进入"国家战略顶层设计"，政策红利有望持续释放。

而3月份自然资源部、国家林业和草原局联合印发的《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号）确立的"增存挂钩"机制，则意味着土地市场从增量扩张转向存量盘活，传统物企依赖关联方新盘交付的增长模式难以为继，行业的增长空间将更多来自社区增值服务、非住业态等存量资产运营。

据了解，“物业服务质量提升”、存量运营升级的政策导向与越秀服务长期坚持的理念高度吻合，国资物企在政策承接、民生保障上亦具备天然优势。江国雄在业绩会上表示，该公司始终把国企担当、民生责任和服务品质放在首位，“十五五”期间将积极把握政策机会，推进几个核心战略。如，坚持品质立基夯实基本盘，以战略深耕提高城市密度与赛道密度。发力非住业态，持续提升商办、产业园、公建、TOD业态占比，构建稳定多元的收入结构。他提到，“十五五”规划里有一个非常核心的内容，那就是大片区的改造，未来越秀服务将联合兄弟板块聚焦政府的大片区改造，全面介入社区存量运营，并通过科技系统的加持，推动增值业务从单平台竞争向生态级竞争进行跃迁。

研究机构表示，与房地产市场相似，物业企业的增长逻辑也正从追求在管面积的规模扩张，转向对存量项目质量的经营优化。未来能否继续留在牌桌，取决于企业是否手握资产管理、运营能力这一关键筹码。越秀服务便是一个很好的参考样本，7月份，该公司首次尝试写字楼的包租经营，包租西安环贸中心6-11层，为全球头部金融机构汇丰提供租赁、物业管理、装修、设施管理及增值服务一站式解决方案，服务能力由“受托管理”延伸至“自主经营”，实现了传统物业管理向综合服务的转变和收入利润来源的多元化。广州陈家祠、无锡霞客国际文旅中心等项目也在尝试通过赋能项目运营，激活项目价值。

基于增值服务业务的持续优化，和非住宅业态“技术+产品”的双重能力支撑，越秀服务有望在物业行业的高质量发展阶段率先探索出增长新路径，为公司打开更宽广的成长空间。

推广

值班编委：李红梅

流程编辑：温红妹

审读：戴士潮

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