原标题：消费降级，长租公寓如何通过增值服务吸引租客

“消费降级”已经不是新鲜事了。

“不是XX去不起，而是XX更有性价比”。

“性价比”，成为了覆盖全年龄段的年度热词。

而消费降级不仅仅降在我们的日常生活支出上，在租房市场，同样真实。

年后换租潮，不少租户在租约到期后计划换租，主要原因是：收入预期降低，换到更便宜的房子。

在新一轮的租房旺季中，租客更倾向于选择附加值较低的分散式公寓。

分散式VS集中式，抢客大战又一次开始了......

01

看不到未来的收入

回忆起2023，年度关键词一定有“裁员”、“降薪”、“经济下行”等词语。就业压力、收入减少，已经成为社会大环境所不得不面对的事实。

股票市场的一片“绿油油”；写字楼租金下降，空置时间拉长；大公司小公司疯狂裁员……这些都在说明一个问题：实体经济目前不景气。

根据智联招聘的发布的平均薪酬的报告：2023年四季度，38城企业平均招聘薪酬10420元/月，较上季度的10115元/月上升了3%，与2022年四季度相比小幅下降了1.3%。

城市人口支付能力下降，数量减少，导致租赁需求降级或者减少。

口袋里的钱少了，租房预算的降低是必然的。

同时，对于未来“口袋”能不能鼓起来这件事情，多数人也是持有悲观情绪的。

预期不乐观，收紧口袋，导致了消费降级，而这消费降级也包含了对租房预算的消费降级。

02

供需失衡的租赁市场

关于租赁市场的供需关系，不如租房研究所在过往的文章里已经详细分析过，是老生常谈了。

2023年，租赁市场飞速发展，以保租房为主的大量优质产品的入市，给租赁市场带来了巨大冲击。

尤其在保租房的供给量达到一定数量之后，保租房对于抑制房租水平，效果十分显著。而且考虑到保租房的户型相对于一般的集中式户型更加多元，所以其影响面更加广泛。

另外，随着楼市的遇冷，大量的二手房由售转租，流回到租赁市场，也导致了分散式房源等增加。

总而言之，供给端的大量增加，虽然为租户提供了更加丰富的选择，但对于运营商来说，却是越来越“卷”了。

另外，我们再从需求端来看。

一方面，收入的不明朗导致租户开始削减自身的租房预算，不少租户开始从价格相对较高的长租公寓搬向了价格相对较低的分散式租赁住房。

另一方面，对于租赁需求主力的大城市来说，经济发展的不确定也导致大量流动人口选择撤离大城市，转向三四线小城市重新发展。

以租赁市场的主阵地上海来说，从2022年开始，上海的户籍常住人口减少了25.73万人，而这波群体又恰恰是大波租房群体，这也直接导致了租房需求的减少。

因此，租赁市场供需关系的失衡，集中式长租公寓运营商们也在“想破脑袋”，全年活动不断，优惠政策一波比一波力度大，只为了留住租户.....

03

集中式长租公寓如何制胜？

相较于传统的制定优惠政策、推出活动、提升服务等传统套路，今天所长大胆假设，提出三个新思路，供各大公寓运营商们参考：

其一，强强联合周边商户。

集中式长租公寓的优势在于拥有一定规模的租客客源，租客除了日常的居住需求外，也一定有生活需求。我们在《社区商业，租赁社区的最强辅助》中也提到，租赁产品的打造是需要商业辅助的。

大型租赁社区往往具备相对完善的社区商业配套，但对于中小体量的长租公寓项目来说，自身无法打造供租户使用的商业配套，但考虑到长租公寓的选址一般都会选择在交通方便，配套设施齐全的区位，周边也会存在生活配套商铺。

因此，公寓运营商可以采用与周边商户深度绑定，强强联合的形式，与周边餐饮、洗衣、健身等生活必备配套商铺合作，以提升租户幸福感。举例来说，公寓房给予一定补贴，店家推出一定优惠，双方联合赠送租户周边洗衣店洗衣券、健身房体验卡或餐饮折扣券等。一方面，租户住的开心省心，幸福感大大提升，另一方面，公寓方增加了客户粘性，店家获得额外客源，多方共赢。

其二，信用免押金租房。

租金，是困扰租房群体的头号压力，押一付三，四个月的房租往往让租房者捉襟见肘。

面对租户的“囊中羞涩”，不少公寓运营商也推出了年签免押金或季付免押金等优惠活动，但没有了押金的限制，出租风险也多了起来，一是房屋卫生没法保障，二是租期合约成了一纸空谈。

因此，公寓运营商可以参考共享充电宝等共享设施的免押金方案，推出信用免押金的活动。比如芝麻信用超过700分可免押金仅需每月支付租金即可，一方面以信用规范租户合理对待房屋，另一方面，优惠了租户的同时也能在一定程度上对租期起到保障作用。

其三，服务升级，提供品质化服务。

对于分散式租赁住房的签完合同直到退租，租户和房东可以说是两不相见。即便房间出现故障或者损坏需要维修，沟通成本与沟通效率也十分高昂。

但对于集中式长租公寓来说，标准化管理与管家的实时沟通只能说是集中式长租公寓所提供的“基操”。选择租住在集中式长租公寓的租户大多是都市白领，日常工作繁忙，生活时间不充裕让他们没法很好的打理自己的生活。

因此，公寓运营商可以参考自如的保洁服务，与三方家政公司合作，自身补贴租户赠送一月一次等入户保洁服务。若租户对服务满意，也可以自身付费购买次数，甚至未来延伸到整理、清洗等多项服务，以服务增加客户粘性的同时，也能适当增加公寓的额外收入。

04

写在最后

房东降价、租客难觅、房源空置时间延长，这构成了当下租房市场的真实写照。

产品竞争已经进入到白热化阶段，不少运营商开始剑走偏锋，“卷”起了活动和服务。

租房住已经不仅仅是租一间房子这么简单，随着租房理念的更新，租客们租住生活提出了更多元的需求。

而如何在优质产品的基础上，为租户提供更加多元化、精细化的增值服务，或许是在2024年立足租赁住房市场的制胜法宝。