象屿地产逆势补仓上海，如何化解利润压力？
作为“厦门三剑客”之一的象屿地产终于杀入了上海市中心，摘得上海今年第一批次首轮供地中最为核心的地块。
近年来，“背靠”厦门国企，象屿地产扩张步伐明显加快。尤其是在上海，象屿地产去年的拿地金额超百亿元。从近三年来看，其在上海的拿地金额已超过300亿元。
据象屿地产发布的2023年债券中期报告显示，2023年上半年，象屿地产实现销售收入6.38亿元，较上年同期下降76.81%；当期利润总额亏损2.54亿元，归属于母公司股东的净利润亏损2.83亿元。
那么，在行业深度调整之际，象屿地产的扩张战略是什么？如何继续其“以利润为中心”的发展定位呢？
杀入上海市中心
3月15日，在上海今年第一批次首轮供地中，位置最为核心的静安区中兴社区C070202单元283-22地块（简称“静安区中兴社区地块”）毫无疑问是当天的热门地块，吸引了招商蛇口、保利、象屿地产和上海城建4家实力房企参拍。
静安区中兴社区地块位于静安内环内，周边都是城市更新项目，属于寸土寸金的内环内。该地块的建筑规模为1.95万平方米，其中住宅建筑规模为1.82万平方米，建筑限高调整至80米，含历史风貌建筑。
基于静安区中兴社区地块的先天优势，4家房企现场竞争激烈。经过26轮竞价角逐，该地块到达最高限价15.53亿元，最终招商蛇口不愿意接受最高限价之后的竞高品质等环节，宣布弃权。在摇号环节，象屿地产以15.5亿元拿下该地块，溢价率为10%。
据悉，静安区中兴社区地块起始价为14.12亿元，设房地联动价公寓12.5万元/平方米、风貌别墅价格为18万元/平方米；该地块周边项目住宅价格为12.1万元-13.3万元/平方米，风貌别墅价格为18万元-21万元/平方米。
象屿地产以往更多的操盘经验主要来自位于嘉定、虹桥、奉贤等地块，多集中在五大新城，静安区中兴社区地块也是象屿地产重仓上海以来最为市中心的地块。
上海中原地产资深分析师卢文曦表示：“这宗地块在操盘上存在一定的难度和挑战，主要是风貌别墅，中兴社区打造什么样的风貌能够取得历史文化、产品品质和市场认可度的多赢，比如一些硬性的技术性指标要求等，开发起来是否有压力，约20万元/平方米的单价未来市场接受度如何，这些都是需要综合考量的。另外，招商蛇口在风貌别墅方面是比较有开发经验的，但是其在竞品质环节弃权了，可能也是基于开发难度和成本等因素的考量。”
利润承压待解
作为大型国企厦门象屿集团有限公司（简称“厦门象屿集团”）的全资子公司，象屿地产可谓是含着“金钥匙”出生的国企。
象屿地产目前尚未上市，且未发布2023年全年业绩。在2023年债券中期报告中，象屿地产阐述，作为厦门市地方国企，公司整体坚持稳健运营理念，因此在拿地等方面与头部房企相比相对较保守。最近三年，公司新增拿地总数为26宗。
同时，根据中指研究院统计数据显示，2023年，象屿地产拿地金额106亿元，位于百强房企拿地排行榜第23位；尤其在其重仓的上海，近三年，象屿地产已经斥资超300亿元，对于扩张的需求可见一斑。另外，另据克而瑞统计，2023年，象屿地产的销售规模达到425.1亿元，位列百强房企销售榜单第35位，排名上涨了21位。
象屿地产表示，目前，公司在厦门象屿集团内定位为利润中心，对于规模的考量较少，主要考量盈利情况，因此发行人存在较多非并表项目。考虑到历史房地产开发项目去化情况良好以及为了保持公司整体规模，发行人开始积极参与土拍，较好地解决了或因房屋销售面积大于新增土地储备面积造成库存面积持续减少的问题。
据象屿地产发布的2023年债券中期报告显示，2023年上半年，象屿地产实现销售收入6.38亿元，较上年同期下降76.81%；当期利润总额亏损2.54亿元，归属于母公司股东的净利润亏损2.83亿元；房地产销售毛利率比上年同期下降41.95%，资产负债率为79.18%。
象屿地产在中期报告中也解释称：“对于主要原因系公司项目结转周期差异所致。”对此，上海房地产业内人士向新京报记者表示：“去年中期亏损主要是结转周期的原因，预估其全年的利润会录得同比增长。”
上述人士进一步表示：“目前，象屿地产仍然坚持以利润为中心的发展导向，控风险第一，利润第二，规模第三。近年来，象屿地产确实有一个规模提速的过程，而上海正是其重点布局的方向。”
在房地产行业深度调整之际，对于正处于规模扩张中的房企，如何平衡规模、利润、负债三者之间的关系？上海易居智库研究总监严跃进建议，企业适当要关注房地产市场调整的情况，在做规模的时候，注重成本把控，时刻监测债务数据和现金流数据，增大监测有助于动态做平台。
新京报记者 徐倩
编辑 武新 校对 柳宝庆