向内寻求确定性，2024年一季度房企财报数据表现如何？
引言
随着2024年一季度财报的陆续披露，我们得以一窥各房企的经营状况。尽管2023年度报告及部分公布2024年一季度财报数据表现不尽如人意，但透过部分数据对比，我们依然可以捕捉到一些积极的变化。特别是以国央企为主，以一贯稳健的经营策略，努力进行现金流的改善与强化，为行业注入了信心。
另外，4月29日地产股迎来大涨，27家A股涨停，34家港股涨幅超过10%。此外，南京进一步放宽落户、成都放开住房限购等政策举措，进一步提振了市场情绪。在上海，中海顺昌玖里、滨江凯旋门、外滩壹号院项目去化100%，销售近400亿，这一系列事件的背后，是否预示着房地产行业正逐步走出低谷？
国央企为主的持续经营稳健
在2023年，接近200家上市房企中，约八成公司公开了总营收情况，而至2024年一季度，已有41家企业公布了其经营收入。
在2023年的营收统计中，仅有20%的房企超越了行业平均线315亿元。这38家佼佼者中，有34%为暴雷企业，有近50%为国央企背景，包括中海、中交、保利、华润、绿城、招商蛇口等，凸显出国央企在逆境中的韧性。
2024年一季度开局并不乐观，多数房企面临营收下滑，已发布财务报告的41家房企中63%营业收入同比减少，整个行业仍然面对着挑战。然而，诸如滨江集团、中交地产、荣盛发展等少数几家，不仅实现了营收正增长，且收入超过20亿，展示了策略调整与稳健运营的成效。
特别值得注意的是：
- 滨江集团，在2023年实现了704.43亿的营业收入，同比增长69.73%，并在2024年一季度保持了35.85%的营收增长，凭借深耕本土市场和产品力的显著提升，如杭州叠映里、春曼雅庐等项目的热销，展现了强劲的经营动力。
- 荣盛发展，一季度营收大幅增加81.56%，达到111.14亿元，归属上市公司股东的净利润同比增加107.99%，达到5126万元，成功延续了去年三季度以来扭亏为盈的趋势，显示出有效的成本控制和市场策略。
- 中交地产，一季度展现出了明显的复苏势头，营收增长率跃升至28.6%，成功逆转了前一年的下降趋势。这一积极变化得益于公司采取的多项战略性调整措施，包括：投资效益优先、持续优化融资结构、组织架构调整、提升运营效率等。中交地产的战略实施正逐步收获实效，可为其长期稳定增长奠定一定的基础。
面对调整，行业内部分企业如碧桂园、融信中国、中国恒大等未能按时发布2023年度报告，反映了行业仍面临的复杂性和不确定性。然而，行业并非全然黯淡，特别是国央企及部分优质民营企业，凭借其稳健的经营管理策略，为房地产市场的回暖奠定了基础和信心；同时，部分企业积极调整也预示着行业内部的自我修复与转型正在悄然进行。
现金为王，部分优质房企现金流加速改善
能否在逆境中生存，关键在于维持现金流的稳定性，而非单一依赖营业收入的增长。
2023年，近半数上市房企（约百家）公布了其经营活动现金流量净额，其中35%的房企遭遇净现金流为负的困境，部分企业甚至连续多个周期现金流为负，预警着整个行业的经营风险的持续升高。值得注意的是，头部房企如华发股份、滨江集团、招商蛇口等在现金流管理上表现出色，滨江集团、大悦城、中交地产的现金流较前一年同期增长超过140%，体现了较强的财务优化力度。
进入2024年一季度，现金流压力进一步加大，41家已公布数据的房企中76%的企业面临经营现金净流出，比2023年全年净流出企业占比足足提升了41个百分点。市场销售疲软是直接推手，加剧了整个行业的现金流紧缩问题。
从已发布经营现金流净流入数据中TOP10来看，城建发展、中交地产、中国国贸、天保基建、渝开发、格力地产、莱茵体育均属国央企，也反映出这一轮国央企积极在现金流安全管理方面进行努力。
- 城建发展虽面临收入下降和亏损，但其经营活动产生的现金流量净额依然保持正值，达23.17亿元。
- 中交地产一季度经营活动产生的现金流量净额同比增长220%，达到12.5亿元，较强的回款能力及丰富的核心城市土地储备，为其现金流提供了一定的保障。同时，中交地产在产品创新方面不断推进，构建了“绿色、智慧、健康”的科技社区标准体系，通过“M+交享生活体系4.0”等创新，进一步来增强市场竞争力。
- 中国国贸以产品创新促进业绩增长，一季度营收与净利润双增长，实现营收同比增长2.5%，归母净利润增长5.33%，经营活动产生的现金流量净额为5.41亿，创新研发的“天琴系”第四代立体生态住宅高端改善产品成为市场焦点，打造“国贸虹桥璟上”明星项目，凭借独特的实景景观和高品质配套，赢得了市场的高度认可。
在当前盘整的市场环境下，已经出现这样一个特征——能提供优质产品和服务的企业更具有竞争性。
上海近期的一系列热销项目论证了这一趋势，如中海顺昌玖里、滨江凯旋门、 外滩壹号院等项目，证明了在市场调整期，能够提供卓越产品与服务的房企，依然能够吸引高端客户群体，实现快速去化。这三个标杆项目皆开盘即售罄，累计销售额高达366亿元，平均单价突破16万元/平方米，套均总价超4000万元。
这一现象并非孤例，据统计，年内上海已有18个单价均超10万元/㎡的高端项目，共推出超2700套，其中一半项目100%去化，三分之一项目因供不应求而启动摇号。这类客户对产品有着极高的要求，如融创外滩壹号院二期，其设计采用豪华配置，如大面积玻璃幕墙搭配铝板、石材，营造270°全景视野，加之超40%绿化率园林景观与多功能高端会所等，在细节处彰显奢华与品质，去迎合了高端市场的品质需求。
总的来说，当下活下来的房企基本上能够保持稳定的运营，但要想真正活得好、活得久，还需要在持续经营和现金流入方面下足功夫。只有不断优化自身经营策略、提升产品品质和服务水平，向内寻求确定性，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
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